A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

az iroda.hu csoport tagja

Nyelv / language

Kedves Felhasználónk!
Oldalunk megváltozott, hogy még jobb minőségben tudjuk kiszolgálni mind a kereső ügyfeleket, mind pedig a szakmát. Az üzlethelyiség keresés továbbra is a retail.hu portálon, míg a szakmai információk, hírek a realista.hu oldalon találhatók meg.
retail.hu az iroda.hu csoport tagja
  • Kulcsszavas keresés

    Szűrők törlése
  • realista.hu

Csend és kivárás jellemzi a piacot

Ebben a hónapban a Real Management Üzemeltető Kft. ügyvezetője, Csillagh András válaszolt a Retail.hu kérdéseire. Az interjú során, többek között áttekintettük a cég 10 éves múltját és a jövőbeli terveikről beszélgettünk

A Real Management 10 éve van jelen a magyarországi ingatlanpiacon. Ha visszatekint erre a 10 évre, milyen változásokról tudna mesélni, hogyan alkalmazkodott a cégük az egyes kihívásokhoz, milyen nehézségekkel találkoztak az idők során?

 

Az elmúlt 10 év igen változatos időszakokat vonultatott fel a magyar ingatlanpiacon. 1999-ben még nem számítottunk arra, hogy Magyarországon néhány rövid éven belül kialakul a fejlett világban természetes kereslet-kínálat hullámzó váltakozása az ingatlanok piacán. A bevásárlóközpontok és az irodák piaca az elmúlt évezred végére telítődni látszott, ugyanakkor hatalmas fejlődésnek indult országszerte a lakásépítés. Ezt követte a lakáspiac folyamatos szűkülése, ill. ezzel szemben az iroda és kereskedelmi szegmens újabb erősödése. Voltak nehezebb és sikeresebb időszakok. Cégünk az aktuális piaci igényekre folyamatosan reagálva üzleti- és lakóingatlanok fejlesztésében egyaránt részt vett. A Magnum Hungaria Cégcsoport partnereként (az osztrák ingatlanbefektető Real4You GmbH magyarországi leányvállalata) a magyar piac mellett a cseh, a szlovák, a horvát és a román piacon is voltak érdekeltségeink, de a magyar piacon való intenzív tevékenység miatt az utóbbi években csak erre koncentrálunk.

 

Kérem, mutassa be cégük tevékenységét és felépítését. Mivel foglalkoznak Önök pontosan, mit érdemes tudni Önökről?

 

Cégünk az ingatlanüzletágban nyújtható szolgáltatások teljes egészét igyekszik átfogni: értékbecslések készítése, tanácsadás, ingatlanfejlesztés, telekakvizíció, engedélyek beszerzése, bérbeadás (kereskedelmi egységekben és irodákban egyaránt), lakó- és üzleti ingatlanok értékesítése, és természetesen az üzemeltetés, mely az utóbbi időben egyre nagyobb hangsúlyt kap a cég tevékenységei között.
A száz százalékban magyar tulajdonú cég sikereit komoly szakmai elkötelezettség alapozza meg: a társaság előírja és támogatja a munkatársak folyamatos fejlődését az állandó és időszakos tanfolyamokon való részvétellel, hazai, ill. nemzetközi konferenciák és szakmai rendezvények látogatásával. ISO minőségbiztosítási tanúsítvánnyal 2004 óta rendelkezik a cég, 2005-ben megkapta az Év Ingatlankezelője elismerést. Minőség iránti elkötelezettségünket emeli, hogy a társaság a brit Királyi Okleveles Ingatlanszakértők Társasága (RICS ? www.rics.org) tagja lett. 

 

Meséljen, kérem arról, hogy hogyan épül fel a portfoliójuk? Mely területre fókuszálnak a leginkább, és milyen jelentős projektet tudhatnak magukénak?

 

A közreműködésünkkel megvalósított, ill. jelenleg is általunk üzemeltetett ? Magnum tulajdonban lévő ? ingatlanok több mint kétszázezer négyzetmétert tesznek ki, melyek könyv szerinti értéke meghaladja a százmilliárd forintot. Kezelésünk alá tartoznak Penny Marketek, Spar és Interspar szuper- és hipermarketek, Tesco áruházak, egyes Aldi üzletek és a Family Center bevásárlóparkok. Az általunk 10 éve üzemeltetett Ady Irodaház mellé hamarosan további irodaházak üzemeltetését is átvesszük. A Duna Tower Irodaháznak például a bérbeadását is cégünk végezte, és a tavaly beállt válságos időszak ellenére büszkén mondhatjuk, hogy a bérbeadottsága jelenleg  több mint 95%, nagyon jó átlag bérleti díjakkal és olyan neves magyar és nemzetközi cégekkel, mint a Cashline Zrt., General Electric, Huawei, IBM, Inbev, MFB, Reader's Digest.

 

Főként kereskedelmi ingatlanok fejlesztésével váltak ismertté a piacon. Térjünk hát rá a retail piacon folytatott tevékenységükre. Jelentős Family Center fejlesztéseken vannak túl, és a ? sokat emlegetett ? nehéz gazdasági helyzet ellenére is tovább folytatták a terjeszkedést. Keveset hallani azonban a bevásárlóközpont projektjeikről. Mi ennek az oka? Vajon ilyen körülmények között sikeresebbnek mondható egy strip mall típusú fejlesztés, vagy ez csupán csak a véletlen?

 

Egy strip mall koncepció megvalósítása kevesebb tőkét igényel, mely igaz a bérlők szempontjából is. Egy-egy üzlet fenntartása a bevásárlóudvarban kisebb anyagi terhet ró a bérlőkre, legyen szó akár az üzlet kialakításáról, vagy pedig a nyitás után annak üzemeltetéséről.
A Family Center fejlesztésekkel a tavaly beállt nehéz gazdasági helyzet ellenére sem kellett leállnunk. Ezeket a fejlesztési helyszíneket több éves előkészítés (előzetes egyeztetések, elemzések és biztos finanszírozási háttér) előzi meg, melynek alapján a beruházások kivitelezhetősége nem volt kérdőjeles. Így pl. az idén is olyan bevásárlóparkokat tudtunk a vásárlók előtt megnyitni, mint a szolnoki Felső Szandai rét kereskedelmi negyedében található Family Center olyan igényes bérlőkkel, mint a C&A, New Yorker, Müller Drogéria, Vögele, Takko, Deichmann, Humanic, Kenguru Kid, és a mohácsi beruházás a Tesco hipermarkettel, mint legnagyobb bérlővel, az üzletsorban pedig többek között a dm drogéria, KIK, Deichmann üzletek várják a vásárlókat. Ez utóbbihoz hasonló beruházás kivitelezési munkálatai kezdődtek meg Vácott, melynek alapján a tervek szerint jövő tavasszal adjuk át a Family Center és Tesco Hipermarket kereskedelmi egységet.
A cég legutóbbi bevásárlóközpont fejlesztése valóban a 2000-ben megnyitott óbudai Eurocenter volt, de ez nem jelenti azt, hogy ezekkel a fejlesztésekkel leálltunk volna. Egy-egy ilyen bevásárlóközpont beruházáshoz méreténél fogva nagyobb, több időt igénylő előkészítés szükséges. Jelenleg is dolgozunk a budapesti, Mázsa téri telekre megálmodott ingatlan komplexumon, valamint a kecskeméti EuroCenter bevásárlóközpont fejlesztésünkön.  A Mázsa téri fejlesztés jelenleg az átütemezés/áttervezés fázisában van, míg a kecskeméti bevásárlóközpont fejlesztés kapcsán minden erőnkkel azon vagyunk, hogy azt a piac és a város igényeinek megfelelve minél sikeresebben és minél hamarabb átadhassuk. A finanszírozási háttér biztosított.

 

Egy strip mall és egy bevásárlóközpont között milyen - egy laikus számára nem egyértelmű ? különbségeket tudna megnevezni? Hogyan történik a két projekt bérbeadása, majd pedig üzemeltetése?

 

A strip mall szembetűnő építészeti különbsége a bevásárlóközponttal szemben, hogy egyszintű, belső folyosó nélküli, L, U vagy hasonló alakban elhelyezkedő, a parkolóra közvetlen bejárattal rendelkező üzletek sorát foglalja magába. A bérlők elsősorban nagy (500-1000 nm) területeket bérlő nemzetközi és hazai cégek cipő, ruházati, elektronikai, sportszer stb. áruválasztékkal. De természetesen van hely a kisebb szolgáltató, ill. kereskedelmi egységek számára is, mint patika, kávézó, kaszinó, bank stb.
A koncepció alkalmas a kisebb városok piacának kiszolgálására, a határ úgy 30 ezer fős lakosságszámnál húzható meg, de egyes esetekben még ennél kisebb lélekszám esetén is lehetőség nyílhat strip mall kialakítására. Ilyen tényezők lehetnek az adott település szerepe saját térségén belül, forgalmi adatai, határ közeli elhelyezkedése stb.
A bérbeadási tárgyalásokat mindkét típus esetében szinte már a telek kiválasztásakor elkezdjük, hisz fontos tényező az adott lokáció iránti bérlői érdeklődés a finanszírozás és a beruházás méretének meghatározása szempontjából. Egy strip mall beruházás esetében kisebb előkészítési fázissal számolunk, de természetesen itt is előállhat több olyan nem előre látható tényező, mely a beruházást késlelteti, mint pl. a győri fejlesztésünk esetében több hónapot, és közel 30 millió fejlesztői pénzt igényelt a neolit kutak, Árpád-kori sírok, fegyverek felszínre hozása, valamint Salgótarjánban 1400 sír feltárása több mint egy éve zajlik, közel százmillió többlet beruházást róva a beruházóra.

 

A város vezetésével való egyeztetés az egyik legfontosabb fázis a projektek előkészítésénél mindkét típus esetében. Nem szabad elfelejteni, hogy egy-egy ilyen beruházás komoly lendületet ad a városnak az új kereskedelmi egységek létesítésével, a többlet adóbevételekkel és az új munkahelyek teremtésével, melyek mindig, de különösen az utóbbi időben igen fontos tényezők. Tapasztalataink alapján ez azonban az ilyen egyeztetéseknél nem feltétlenül elsődleges szempont, és a megállapodás a tervezettnél hosszabb időt vesz igénybe.

 

A két típusú kereskedelmi egység üzemeltetése nagyban eltér egymástól, hisz míg a strip mall-ok esetében egy kb. harmincezer négyzetméter méretű telken egy max. tíz-tizenkétezer négyzetméter méretű beépítettséggel, földfelszíni parkolókkal, és belső folyosó nélküli üzletsorral kell dolgozni, addig egy többszintes, általában mélygarázzsal is rendelkező, sokkal több és különböző igényű bérlőt magába foglaló bevásárlóközpont munkában és költségekben is eltérő dimenziót jelent. De természetesen a jó üzemeltetőnek a kis bérlő kis gondja ugyanolyan fontos, mint a nagy bevásárlóközpont hatékony és sikeres üzemeltetése.   

 

Gyakran hallani azt a megállapítást, hogy ?a válság megtisztítja az ingatlanpiacot?. Ön mit gondol erről, milyen terveik vannak a jövőben, mit jósol a következő évekre, hogyan alakul a cég jövője?

 

Mi is egyetértünk a fenti megállapítással. Az ilyen jellegű, a nehéz helyzetek által generált szelekcióra minden piacnak szüksége van ahhoz, hogy aztán a talpon maradt vállalkozások, szolgáltatók a magasabb piaci igényeknek megfelelve minél hatékonyabb és sikeresebb munkát végezhessenek, mely természetesen a tovább lendülő gazdaság elengedhetetlen feltétele. A 2008-as év globális hatásai sokkolóan hatottak a magyar piacra is. De mivel itt soha nem volt akkora túlárazás, mint pl. a román vagy moszkvai piacon, még nagyobb visszaesésre már talán nem kell számítanunk. Inkább egy csendesebb, kivárós időszak állt be, amikor tényleg csak az mer előrelépni, aki a lendületes időszakban is a megfontolt és előkészített fejlesztések híve volt.
A mi beruházásaink üteme azonban lényegében nem változott. Idén két beruházást adtunk át (Tesco Hipermarket és Family Center Mohács 2009. március és Family Center Szolnok 2009. május), és a jövő tavaszi átadásra tervezett váci Tesco és Family Center kivitelezési munkálatai már az idén megkezdődtek. Folyamatos ötleteink és terveink vannak a további fejlesztési helyszínekre vonatkozóan, egyre nagyobb hangsúlyt fektetünk a meglévő ingatlanok hatékony üzemeltetésére és a magyarországi ingatlanpiacon való stabil pozíciónk fenntartására.

 
  • forrás: Retail.hu
  • Megosztás:
Iratkozzon fel a Napi Hírfigyelőre!